%20(2).webp)
Aurélien de Wazières
Conseiller en gestion de patrimoine
3/ Immobilier
L'immobilier dans votre patrimoine : choisir la bonne forme avant le bon produit.
L'immobilier reste l'investissement de référence pour les Français — pour de bonnes raisons. Il génère des revenus réguliers, il se finance à crédit, il se transmet. Mais toutes les formes d'investissement immobilier ne se valent pas selon votre situation fiscale, votre disponibilité, votre horizon et vos objectifs. Mon rôle est de vous aider à choisir la bonne forme — pas de vous orienter vers un produit parce qu'il est dans ma gamme.
Pilier 1
Les SCPI : l'immobilier sans les contraintes de gestion
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d'investir dans l'immobilier professionnel — bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel européen — sans acquérir un bien en direct, sans locataire à gérer, sans travaux à superviser.
C'est aujourd'hui le cœur de mon activité immobilière, et le domaine dans lequel j'ai développé une expertise analytique poussée.
—Au comptant, pour générer des revenus complémentaires immédiats
—À crédit, pour profiter de l'effet de levier et optimiser la déductibilité des intérêts
—En démembrement de propriété, pour acquérir la nue-propriété à prix réduit sans fiscalité sur les revenus
—Via l'assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'enveloppe
Pilier 2
L'immobilier direct : quand la pierre physique reste pertinente
Mon approche de l'immobilier direct est sélective. Je ne conseille pas sur le choix d'un bien résidentiel à usage personnel, et je reste prudent sur les produits packagés dont la promesse repose avant tout sur la réduction fiscale.
Deux stratégies trouvent cependant leur place dans certaines configurations patrimoniales bien précises : la nue-propriété temporaire et la loi Malraux.
J'ai créé RendementSCPI.com parce que le marché des SCPI manquait d'un regard objectif et transparent. La plupart des comparateurs sont des outils de distribution déguisés. Mon site est un espace d'analyse rigoureux, construit avec la même méthodologie que celle que j'applique pour mes clients.
Ce que vous y trouvez
— Fiches détaillées sur des SCPI que j'ai sélectionnées : rendement, taux d'occupation, report à nouveau, qualité de la société de gestion
— Analyses d'actualité sur les évolutions du marché immobilier professionnel
— Guides méthodologiques pour comprendre comment lire une SCPI avant d'investir
— L'IA Keravel — un assistant de recherche entraîné sur la base de connaissances interne du site
L'IA Keravel
Cet outil exclusif, qui utilise les meilleures IA du moment, synthétise les données froides — rendements, ratios financiers, comparatifs — et répond instantanément à vos questions techniques sur les SCPI.
Elle prépare votre réflexion. Elle ne remplace pas le conseil personnalisé : la validation de votre stratégie reste ma mission de conseiller, dans le cadre de mes habilitations CIF.
Outil d'aide à la décision — pas un substitut au conseil
Avant notre premier rendez-vous, RendementSCPI.com vous permet de comprendre le marché, de comparer les véhicules disponibles et d'arriver avec les bonnes questions.
Immobilier direct : deux exemples
Mon approche de l'immobilier direct est sélective. Je ne conseille pas sur le choix d'un bien résidentiel à usage personnel, et je reste prudent sur les produits packagés dont la promesse repose avant tout sur la réduction fiscale.
La nue-propriété temporaire
Acquérir la nue-propriété d'un bien sur une durée de 15 ans environ, c'est acheter à prix décoté — généralement 30 à 40 % en dessous de la valeur en pleine propriété.
Pendant toute la période : aucun revenu à déclarer, aucune charge de gestion, aucune taxe foncière. Au terme, vous récupérez la pleine propriété sans taxation supplémentaire.
La loi Malraux
Pour les clients attirés par le patrimoine architectural et qui cherchent une réduction fiscale significative sur une ou deux années.
Je l'aborde avec sélectivité : la qualité de l'emplacement et de l'opérateur prime toujours sur le montant de la réduction.
Je ne mets pas en avant les autres dispositifs de défiscalisation.
La réduction fiscale ne doit jamais être le moteur principal d'un investissement immobilier.
Deux situations typiques
1/ Le cadre qui veut préparer sa retraite sans gérer de locataire
SCPI en nue-propriété
Un cadre supérieur, 48 ans, souhaite investir 100000 € pour générer des revenus complémentaires à la retraite.
Je structure un investissement en SCPI en démembrement temporaire — il acquiert la nue-propriété aujourd'hui à prix décoté, sans revenus imposables pendant 10 ans, et récupère la pleine propriété au moment de son départ à la retraite.
2/ L'investisseur qui veut capitaliser à 15 ans sans contrainte
Immobilier direct en nue-propriété
Un cadre fortement imposé, 45 ans, ne souhaite pas gérer de locataire et n'a pas besoin de revenus immédiats.
Je mets en place une acquisition en nue-propriété temporaire sur 15 ans : il achète à prix décoté, sans aucune fiscalité sur la période, et récupère un bien en pleine propriété au moment où ses revenus diminuent.
Analyse de votre situation fiscale et de votre horizon d'investissement
Sélection et comparaison des SCPI : rendement, solidité, diversification
Structuration de l'acquisition : comptant, crédit, démembrement ou assurance-vie
Étude du démembrement temporaire : durée, décote, impact fiscal
Intégration de l'immobilier dans votre stratégie patrimoniale globale
Coordination avec votre notaire pour les acquisitions et montages en direct
Ce que je fais concrètement
Immobilier direct ou SCPI ? La réponse dépend de votre situation.
Il n'existe pas de solution universelle en immobilier. Le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre horizon de temps, de votre appétence pour la gestion et de la place que l'immobilier doit occuper dans l'ensemble de votre patrimoine. C'est exactement ce que j'analyse lors du bilan patrimonial — offert, sans engagement.
Explorer mes autres piliers d'expertise
